13 вещей, которые девушка начинает испытывать после первого секса

Неважно, была ли ты подростком, когда начала заниматься сексом (согласно новой статистике Минздрава сейчас россиянин начинает вести половую жизнь в 16 лет), блумером, который не хотел терять свою девственность раньше 18 лет, или ты ждешь свадьбы ради такого дела – половая жизнь несет с собой много сюрпризов, о которых ты тихонько ломаешь голову наедине. Мы решили поговорить о том, что происходит со всеми после первого раза и что является нормальным. 

Очевидно, что секс это такая сфера, где нет ничего одинакового, в нем все очень индивидуально. Однако есть вещи, с которыми сталкивается каждый. 

Photo by Charles

1. Заниматься сексом впервые чертовски больно

Конечно не для всех, но почти для всех. Об этом вроде даже говорилось в каких-то книжках, которые возможно вы встречали дома (или это было только у миллениалов?).

Кстати, порой это бывает не только первый раз, или первый раз может вообще не состояться из-за того, насколько больно. Тогда нужно сходить ко врачу. Это совершенно не зазорно, а, наоборот, похвально. 

2. И во второй раз опять больно

И это нормально тоже. Так что врач или еще пара попыток. Этому мы посвятили статью, читай тут. Кстати, даже спустя много лет секс может быть болезненным или дискомфортным, если партнер не достаточно завелся или у тебя было слишком много секса в последнее время. 

3. Вместе с болью ты можешь чувствовать и удовольствие.

Это пугает, когда читаешь, но во время полового акта удовольствие помогает притупить боль. К этому нужно быть готовым и договориться заранее с партнером, что, если что, нужно моментально остановиться. 

4. Секс – слишком мокрое дельце

Если вы уже начали заниматься сексом, то вы знаете, о чем я говорю.

Выделений так много, что это просто смешно. Мой знакомый смеялся, когда рассказывал, что это словно бушующие реки!

5. Каждая новая поза восхищает и захватывает (сначала)

Когда ты только начинаешь вести половую жизнь, то ощущаешь себя главным героем порно,  даже стараешься со всех ракурсов выглядеть фотогенично (какая это была глупость, подумаешь ты спустя годик:). На самом деле, действительно, каждая новая поза для тебя что-то новое и впечатляющее. Ты с жадностью изучаешь все, а ведь в сексе можно и нужно делать все. И ты радуешься всему, даже если какие-то позы потом войдут в твой черный список.

6. Ты можешь почувствовать, что секс – акт феминизма

Если ты не ведешь половую жизнь, то тебе это покажется странным. Но если вы уже начали, то вспомните свой первый раз — когда это случилось, с кем это случилось, где это произошло —  всё было решено на 100 %. Я не думаю, что когда-либо чувствовала большой контроль над своим телом, чем когда я наконец решила доверить это кому-то другому.

Я знаю, что не у всех сексуальная карьера начинается таким образом, но для тех из нас, у кого был этот опыт, это может быть действительно полезным.

Photo by Annie Spratt on Unsplash

7. Вы понимаете, что быть девственницей это большое дело только для девственниц

Возможно, был момент, перед тем как начать заниматься сексом, вы очень много думали о своей девственности и переживали, что вы потеряете ЭТО навсегда и что же вы будете делать без нее? Однако, когда вы начинаете вести половую жизнь, вам не понадобится много времени, чтобы осознать, что быть девственницей важно только для девственниц. Хотя ни в коем случае не стоит кого-то осуждать за его выбор.

8. Цистит после секса

Довольно часто у девушек после секса проявляется цистит (не только, но цистит наиболее распространен. К сожалению, это так. И контрацепция ситуацию не спасает. Поэтому первое, что нужно обязательно сделать после полового акта обоим партнерам – освободить мочевой пузырь. Считается, что это помогает «смыть» большую часть бактерий. Это действительно так!     

9. Секс повышает уверенность в себе

Ни в коем случае нельзя думать, что секс – это средство уверенности. Нет. Мы говорим про следствие. Раз уж такое случилось, то вы наверняка почувствовали себя уверенной: это здорово. Теперь вам будто известна новая способность тела! Наверняка после первого раза (а то и пятого) вы ходили с улыбкой до ушей 🙂

10. Вам кажется, что все на вас смотрят и сразу понимают, что у вас был секс

Когда у меня все случилось, мне казалось, что все вокруг моментально это поняли, лишь посмотрев на меня! Не волнуйтесь, это не правда 🙂

11. Вам понадобится много времени, чтобы понять, как партнер может помочь достичь оргазма

Только эмпирическим путем!) Когда вы начинаете, то понимаете, что оргазм – это не гарантия секса. Поэтому только спустя время вы поймете, после каких танцев с бубнами это случится и что нужно делать партнеру.

12. Оргазм требует усилий и работы над собой

Фильмы, порно, книги заставляют верить, что оргазм это волшебство, которое просто случается.  Но когда вы начинаете заниматься сексом, то понимаете, что он требует усилий, причем от обоих. 

13. Вы не достигаете оргазма от обычного проникновения

Скорее всего, когда у вас случился обычный секс и вы не достигли оргазма, вы удивились, расстроились и разочаровались в себе. Но не спешите. Оргазм – это сложная наука, и он достигается не только от обычного проникновения. Оргазм – это работа.

На такой страшной ноте мы закончим 🙂 А пока все скорее бежим смотреть новое шоу Нежного Редактора, там девчонки круто рассказывают про свои оргазмы, первые разы и связь между физическим и психологическим состоянием.

Деликатная проблема у мужчин. Автор статьи: врач-уролог Каримуллин Рустем Равкатович.

21 ноября 2019

Журнал «Здоровье семьи»

Существует много сложных ситуаций, в которых мужчина проявляет силу воли и твердость характера, и только одна проблема, перед лицом которой может спасовать даже смелый и уверенный в себе мужчина.

Это — эректильная дисфункция. Исследования показывают, что в мире более 150 миллионов мужчин страдают от эректильной дисфункции, а к 2025 году это число, по прогнозам, возрастет до 322 миллионов. В России с проблемой эректильной дисфункции сталкивается каждый третий мужчина после 35 лет. На самом деле, вся эта статистика едва ли может стать утешением для того, кто об эректильной дисфункции знает не понаслышке. Нежелание мужчин обращаться к врачам по поводу эректильной дисфункции представляет собой большую проблему для докторов всего мира, но особенно актуальна она в нашей стране, где в широких массах не принято с проблемами личного характера обращаться к докторам. Да и, прямо скажем, можно себе представить, как посмотрят в обычной районной поликлинике на мужчину, который под конец рабочего дня будет жаловаться уставшей тете — терапевту на свои неудачи на личном «фронте». Как бы ни были печальны данные о количестве мужчин, имеющих расстройства потенции, не менее удручающи и следующие цифры: только 10% заболевших ищут способы лечения. Это значит, что остальные 90% предпочитают страдать молча. Именно страдать, ведь эректильная дисфункция означает неспособность провести половой акт, отсюда сексуальные проблемы, а точнее — отсутствие секса, и как следствие — отчуждение от партнера, депрессия и неверие в собственные силы. Многие воспринимают эректильную дисфункцию едва ли не как кару небесную, и считают ее либо неразрешимой проблемой, либо слишком деликатной темой для того, чтобы обсуждать даже с врачом. Многие также надеются на то, что каким-то чудесным образом все исправится само собой.

Перед тем как начать разговор о проблеме эректильной дисфункции, представляется необходимым немного освежить в памяти строение полового члена, а также современные представления о том, как он функционирует. Мужской половой член состоит из двух пещеристых и одного губчатого тела. Пещеристые тела напоминают по форме веретено и располагаются рядом друг с другом, а губчатое тело, которое переходит в головку полового члена, находится под ними.

Тела полового члена не связаны между собой кровеносными сосудами. Каждое тело имеет свою артерию, по которой к нему доставляется кровь, и свои вены, по которым эта кровь из него оттекает. Тела полового члена по своему строению напоминают губку. Они содержат в себе множество мелких лакун, или по-латыни каверн. Именно эта особенность их строения и делает возможным феномен эрекции. При сексуальном возбуждении мужчины в половом члене происходит следующее. Артерии, приносящие кровь к пещеристым и губчатому телам, расширяются, а вены, по которым кровь оттекает, резко сужаются. В результате в телах полового члена, а точнее, в их лакунах, скапливается значительное количество крови, каждая лакуна напрягается, и возникает эрекция. Такое состояние сосудов сохраняется на протяжении всей эрекции. В это время все ткани полового члена, за исключением кожи, не получают необходимого им кровоснабжения, и находятся в состоянии ишемии. При очень продолжительных половых актах со временем это может приводить к определенным проблемам, о которых мы еще поговорим.

Эректильная дисфункция может вызываться причинами нескольких видов — эндокринными, медикаментозными, местными, неврологическими и сосудистыми. Все это относится к органической форме эректильной дисфункции, когда она обусловлена каким-то изменением или нарушением в организме. Значительно чаще встречается психологическая форма нарушения эрекции, при которой нормальной половой жизни мешают исключительно психоневрологические особенности мужчины. Кроме того, почти всегда к проблемам с эрекцией, обусловленным органическими причинами, прибавляется психологический компонент, который после устранения первопричины может выходить на первое место.

В лечении эректильной дисфункции, как и любой другой болезни, важно своевременно распознать заболевание и не запустить его. Специалисты заявляют категорично: малейшие симптомы к ухудшению половой функции — повод для быстрого обращения к врачу. Современная медицина располагает весьма значительным арсеналом средств, необходимых для помощи таким больным.

Поскольку причины возникновения эректильной дисфункции многообразны, то лечение в каждом конкретном случае должен назначать врач, который досконально знает историю болезни и имеет на руках результаты анализов. Консультация специалиста — совершенно необходимый этап в решении проблемы эректильной дисфункции. Нужно отбросить все сомнения в том, насколько «удобно» обсуждать с врачом интимные проблемы. Необходимо помнить, что эректильная дисфункция очень легко поддается лечению, и чем раньше вы обратитесь к специалисту, тем быстрее ваши проблемы будут успешно разрешены.

Хочется еще раз остановиться на самых важных моментах, которые необходимо знать об эректильной дисфункции, ее лечении и профилактике.

• От сексуальной неудачи не застрахован никто, поэтому не стоит принимать ее близко к сердцу, а лучше отдохнуть, успокоиться, сменить обстановку и через некоторое время попробовать еще раз.
• Обязательно проконсультируйтесь и пройдите тщательное обследование у грамотного специалиста в области урологии или андрологии, если у вас отсутствует эрекция при мастурбации и не отмечается ночной и утренней эрекции.
• Если вас сильно беспокоят периодические проблемы с эрекцией во время полового акта, вам необходима помощь грамотного сексолога.
• Не стоит различными искусственными способами пытаться увеличить продолжительность полового акта. Не стоит продолжать один половой акт более 4 часов, даже если вы способны на это без особых усилий. Это не безвредно для кавернозной ткани полового члена, и со временем может стать причиной ее склерозирования.
• Чтобы максимально снизить вероятность развития эректильной дисфункции: ведите здоровый образ жизни, исключив из него курение, алкоголь и наркотики; всегда консультируйтесь с доктором перед приемом любых лекарственных препаратов; ведите регулярную половую жизнь без продолжительных периодов воздержания и сексуальных излишеств; обязательно поговорите с урологом, если вы получили травму или подверглись операции на промежности или малом тазу, если вы страдаете сахарным диабетом или гипертонической болезнью.

Если вы будете соблюдать эти несложные рекомендации, то почти наверняка вас ожидает долгая и полная радости сексуальная жизнь.

Поделиться в соц.сетях

Почему некоторые мужчины не могут второй раз: отвечает сексолог | Наша Газета Крым

На количество половых актов влияет несколько факторов

Некоторые девушки недоумевают и обижаются на своих парней, по причине того, что им не хватает секса. Наверняка, кто-то говорил своему партнеру: «Это что, все?!». Не стоит думать, что вы больше не интересны любимому. Количество половых актов порой зависит совсем не от вас. Крымский сексолог Андрей Любарский знает ответ на этот вопрос.

– Сам вопрос о повторном соитии звучит странно. Это как некая погоня за спортивным результатом. Секс – это, прежде всего, искусство и гармония. Конечно, если, у мужчины быстрое семяизвержение, тогда вопрос может быть поставлен, – рассказал специалист.

Например, в СССР нормальным половым актом считалось от 2 до 5 минут. Сейчас от 7 до 10 минут. А в тантрических традициях, то, что меньше 32 минут, вообще сексом не является.

Не в количестве дело

Мужчина, который во время занятия любовью обменивается с партнером энергией, чувствами и эмоциями, не может провести много половых актов в течение суток.

– Но качественная сторона будет гораздо выше. Близость, которая длится час – полтора с одним семяизвержением, может быть гораздо эффективней, чем 10 половых актов за пять минут, – сказал Андрей Любарский.

Сексолог считает, что постановка вопроса о повторном соитии может говорить о недостаточной осведомленности и грамотности в вопросах психогигиены сексуальной жизни людей, которые об этом беспокоятся.

Активный возраст мужчины

– С другой стороны, это то, что в каждом возрасте есть определенные потребности организма. И сколько секса нужно мужчине, также зависит от этого параметра. Самый активный возраст – с 19 до 23 лет, примерно. В этом возрасте возможно максимальное количество половых актов, – рассказал крымский сексолог.

Потом эта возможность начинает убывать. Это не только снижение физиологического обеспечения сексуальных функций, но и, наверно, намек на то, что мужчине пора приобретать мудрость и ориентироваться на качественную сторону, а не на спортивное количество.

Также многое зависит от сексуальной конституции. Чем она выше, тем больше организм требует от мужчины.

Здоровье (физическое, психическое), несомненно, играет не последнюю роль в сексуальных возможностях мужчины. 

Как вести себя с женщиной после секса: советы мужчинам

Мужчины часто относятся к сексу как к еще одному пункту на повестке дня. Да, очень приятному, желанному, доставляющему удовольствие, но всего лишь делу, напротив которого в конце можно поставить галочку и двигаться дальше. Или просто спать.

Девушки относятся к сексу, как правило, куда серьезнее и трепетнее. Они, конечно, тоже могут сразу же, едва получив оргазм, вскочить с кровати, побежать в душ, а затем и на работу, но это случается куда реже. Особенно если мужчина им действительно нравится (и не только накачанным торсом). Так что если вы только что переспали с девушкой, с которой хотите продолжать встречаться и получать удовольствие, а не пощечины, то уделите ей внимание и после секса.

Она не должна почувствовать, что оргазм – это все, что вам было нужно от нее, а после вам мгновенно наскучила ее компания и вы готовы приступить к другим более занимательным делам. Мы положительно относимся к практике отправиться в душ сразу после секса, но и это можно сделать галантно: например, предложите ей пойти в душ вместе (хоть секс там и переоценен, прелюдии никто не отменял) или просто скажите, что вернетесь буквально через несколько минут. Так у девушки не сложится впечатление, что вы спешите ее бросить.

Что касается любого другого дела, ни в коем случае не давайте девушке понять, что вы торопитесь или вам срочно нужно приступить к каким-то другим делам. Риск, что тогда это будет ваш последний секс с ней, слишком велик. Главное – не делайте одну из этих десяти вещей. Если только не хотите ускорить прощание с вашей подругой.

1. Сразу лечь спать

Большее оскорбление придумать сложно. Даже если вы очень устали или растворяетесь в блаженных фантазиях, вам придется найти в себе силы немного пообниматься и поболтать.

2. Начать читать книгу

Мы, конечно, тоже те еще интеллектуалы и обожаем читать, но девушек все еще любим больше. Отличный секс вам подарила ваша спутница, а не любимый писатель. Ей внимание и уделите.

3. Смотреть телевизор

Может, еще Xbox включите? Или лучше порно. Чтобы сразу дать ей понять, насколько все было скучно.

4. Листать ленту в инстаграме

Еще один способ продемонстрировать, что даже фотографии еды от ваших друзей интереснее девушки, с которой вы переспали. Если это так, то зачем вы вообще ее привели к себе?

5. Писать сообщения друзьям

Верим, что секс был настолько классный, что сразу хочется похвастаться перед друзьями. Потерпите, потому что девушки не всегда рады склонности пересказывать интимную жизнь приятелям. Да и лучше описывайте при встрече, так куда интереснее.

6. Звонить маме

Мама очень хочет внуков и усердно пытается женить вас на прекрасной дочери ее подруги по работе? Понимаем, что вы хотите как можно скорее отменить эту миссию «успеть родить внуков до 30 лет», но лучше представить девушку маме в более формальной обстановке, чем доложить о ваших отношениях сразу после секса.

7. Звонить папе

Даже если отец со средней школы отпускает шуточки (а иногда всерьез интересуется) по поводу вашей ориентации, не бахвальтесь сексом. И уж точно не отправляйте ему фотки девушки. Вы же взрослый мужчина, которого не проймут отцовские подколы.

8. Сравнивать этот раз с другими

Все мы любим иногда поразмышлять на тему только что завершившегося секса: что было особенно приятно, а что пошло не так, где можно было быть нежнее или, наоборот, грубее (тем более если девушке нравится пожестче). Это нужно обсуждать, но только не сразу. Не спешите сравнивать этот сексуальный опыт с предыдущими, даже если они были с той же девушкой.

9. Есть в постели в одиночку

Не стоит хватать какой-то сэндвич из холодильника и спешно есть его в постели, восстанавливая силы. Вы точно не хотите произвести впечатление неряшливого грязнули сразу после секса. Поэтому лучше приготовьте завтрак на двоих и накройте красиво на стол. Или хотя бы аккуратно доставьте его в постель на подносе.

10. Выгонять ее

Абсолютно не имеет значения, действительно вы запали на эту девушку или нет, хорош был секс или бывало и лучше. Вы же джентльмен, а значит, при любом раскладе сперва накормите вашу гостью завтраком, а затем отвезете домой или хотя бы закажете такси. Пусть она точно останется в восторге от вас, даже если вы не намерены продолжать эти отношения.

Вероятно, вам также будет интересно:

Как понять, что девушке нравится жесткий секс?

Почему мужчины обожают спанкинг?

Почему секс в душе – не лучшая идея

15 человек, с которыми вы никогда не должны спать

Вот еда, которая может продлить ваш секс

Фото: giphy. com

Часто проверяете почту? Пусть там будет что-то интересное от нас.

как этого добиться и зачем

Конечно, природа поступила не очень справедливо, когда устроила так, что от большинства мужчин не приходится ждать второго акта сразу следом за первым, и ему нужен антракт подольше, чем тебе.

«До тех пор, пока женщина влажна и возбуждена, она физически способна заниматься сексом столько раз, сколько хочет, не делая перерывов», — говорит доктор медицинских наук Дрого К. Монтегю.

Мужчинам повезло меньше. Как бы он ни был возбужден психологически, физически ему понадобится время для перезарядки. «В среднем парню 20-30 лет нужно от 5 до 30 минут, чтобы после первого оргазма вновь достичь эрекции», — продолжает доктор Монтегю (и чем старше мужчина становится, тем больше времени на восстановление ему требуется). Это происходит потому, что после эякуляции кровь, приток которой вызывал эрекцию, успевает отхлынуть от пениса, и нужно время на то, чтобы он эрегировал снова.

Как действовать:

1. Дай партнеру время восстановиться, но постарайся, чтобы он оставался сфокусирован на сексе. Например, расскажи ему, как хорошо тебе с ним бывает – такого рода комплимент не только прольется бальзамом на душу, но и сохранит его сексуальный настрой. Чего делать не стоит, так это говорить об этом в прошедшем времени. Никаких «Это, конечно, было здорово, но я все еще хочу. Теряем время!» «Ты БЫЛ восхитителен» — для него это сигнал, что все кончено. Скажи вместо этого: «Ты знаешь, как доставить мне удовольствие!» — и подсознательно ты поможешь мужчине приступить ко второму раунду.
2. Пока он будет отдыхать, постарайся, чтобы у него не было шанса подремать — или, что еще хуже, включить телевизор!
3. Только оставь в покое его член. После того, как парень кончает, его пенис сверхчувствителен. Даже осторожное прикосновение сразу или вскоре после кульминации вызовет неприятные ощущения. Лучше всего использовать более невинные и все-таки возбуждающие прикосновения. Например, можешь свернуться рядом с ним калачиком, чтобы твоя попка легко касалась его паха. А если он лежит на животе, встань над ним на четвереньки и легонько води сосками по его спине. Потом начинай гладить его грудь, спину и плечи.
4. Главное – намекай и заигрывай, но не требуй. Если он решит, что ты в ультимативной форме требуешь от него снова заняться сексом, он так напряжется, что этого не произойдет.
5. Некоторое время спустя твой мужчина, скорее всего, будет готов к более откровенным ласкам. Можешь начать с поцелуев яичек, затем переходи к его «жезлу любви». С головкой в этот момент обращайся осторожно, прикасайся к ней или лижи ее медленно — после оргазма она дольше других зон сохраняет сверхчувствительность.

Главные мифы о первом сексе. Почему для многих он становится травмой на всю жизнь

Огромное количество людей думают, что первый секс должен быть болезненным и с кровью, однако на самом деле только у немногих мужчин и женщин могут быть проблемы непосредственно с физиологической болью. Все остальное — вопрос возбужденности, обоюдного желания, комфорта и влечения к партнеру. Сексолог Наталья Фомичева объяснила, почему первый опыт так часто травмирует и влияет на будущую сексуальную жизнь, как этого избежать, как первые сексуальные фантазии влияют на поведение во взрослом возрасте, а еще почему психологи не рекомендуют смотреть порнографию до первого секса. 

Всем привет. Я Александра Яковлева. Это «Психология на Дожде», сегодня у нас в гостях сексолог Наталья Фомичева. Наталья, здравствуйте.

Здравствуйте.

Обсуждать мы будем первый секс. Казалось бы, это было практически у каждого человека и вокруг этого ходит очень много мифов: первый поцелуй, первая работа, первый друг, а вот первый секс вроде обсуждать не принято. Влияет ли это как-то на нашу будущую дальнейшую жизнь, и если влияет, то как?

Безусловно, влияет. На самом деле у нас в этом плане очень печальная статистика, потому что если мы говорим про женщин, для очень многих из них первый секс становится достаточно травмирующим. Этому способствуют и самые различные мифы, у нас есть такая установка общественная, что первый раз для девушки должен быть болезненным, более того, там должна быть кровь, и если этого не было, в ряде каких-то традиционных культур, традиционных семей, это вообще может стать поводом, например, для расторжения брака. Это до сих пор происходит, несмотря на то, что у нас XXI век. Хотя если мы говорим все-таки о чисто физиологических аспектах, наличие боли и крови во время первого раза означает только одно — там был какой-то очень неумелый партнер, и женщина была недостаточно возбуждена. Потому что если все происходит по согласию, по возбуждению, по желанию, то болезненные ощущения и наличие крови могут быть только в тех достаточно редких случаях, когда у женщины анатомически очень плотная девственная плева. На Западе это сейчас называется вагинальная корона, западные гинекологи так именуют девственную плеву, в частности, потому, что это действительно не плева, не пленка, а выглядит как вот такая вот зубчатая кожистая складка по бокам влагалища, и визуально это правда больше похоже на корону. Есть очень небольшой процент девушек, у которых она анатомически крайне плотная, и в этом случае даже иногда необходима хирургическая дефлорация для того, чтобы избежать разрывов и каких-то кровопотерь, а во всех остальных случаях вообще-то первый секс болезненным быть не должен.

Почему не работает правило трех свиданий

Моя близкая подруга как-то встретила на сайте знакомств удивительного парня. Умен, успешен и внешне — точная копия Брэдли Купера.  И главное — ни на первом, ни на втором свидании принц не требовал от нее интимной близости, виделись они регулярно, раз в неделю, по субботам, всегда по его инициативе. Такое поведение не могло не поспособствовать стремительной влюбленности. Та самая ночь случилась на третьем свидании. Красавец не разочаровал и в этом. Подруга была счастлива. Однако в поведении мужчины что-то изменилось. Если раньше он начинал приглашать ее на субботнее свидание еще вечером в среду, то теперь мог забыть это сделать вовсе. Он продолжал писать ей текстовые сообщения, но теперь они были полны сексуальных намеков, а когда она переводила разговор в другое русло, мог просто пропасть посреди беседы. Их красивые, полные романтики свидания по субботам превратились в короткие встречи ради секса пару раз в месяц.

«Что я сделала не так?» — спросила меня потом подруга. Боясь быть неправильно понятой, я так и не рискнула ей ответить, что разгадка до обидного проста: она слишком рано переспала с мужчиной своей мечты. Да, в этом действительно крылась проблема — она согласилась заняться с ним сексом до того, как они разобрались, какие же именно отношения их связывают, какие цели преследуют, что между ними, действительно, общего, и есть ли оно вообще. «Я же переспала с ним только на третьем свидании!» — возмущалась она… Но проблема в том, что пресловутое «правило третьего свидания» не работает. 

Это вообще не важно, сколько времени вы провели вместе до того, как лечь в постель. Значение имеет то, как именно вы его провели.  Девушка, которая переспит с мужчиной на первом же свидании после вечера, проведённого за разговорами, полными личных и взаимных откровений, имеет гораздо больше шансов на серьезные отношения, нежели та, которая и после пяти свиданий не установила с парнем эмоциональный контакт (читайте также: Первое свидание: как выяснить, что он вам подходит)

Сейчас хорошее время для покупки дома?

Независимость редакции

Мы хотим помочь вам принимать более обоснованные решения. Некоторые ссылки на этой странице (четко обозначенные) могут привести вас на партнерский веб-сайт и могут привести к получению нами реферальных комиссий. Для получения дополнительной информации см. Как мы зарабатываем деньги.

Поднимитесь, потенциальные покупатели жилья. Весенний сезон недвижимости 2021 года обещает быть суровым.

С учетом низких процентных ставок, нехватки жилья и всех желающих переехать во время пандемии идеальный шторм подстегивает продажи домов до рекордного уровня за 14 лет.Тенденция сохраняется: продажи новых домов достигли 6,7 млн ​​в январе, что на 23% больше, чем в предыдущем году.

Итак, вы можете остаться задаваться вопросом — с некоторым FOMO — может ли вы, , купить дом прямо сейчас? И даже если бы вы могли, стоит вам, учитывая стремительно растущие цены и иррациональные войны ставок? Можем ли мы увидеть еще одну жилищную катастрофу, похожую на ту, что произошла в 2008 году, и остаться глупыми с ключами от дома, который в одночасье теряет 30% своей стоимости?

Выдохните.

«Вопрос, который нужно задать себе, заключается не в том,« подходящее ли время для покупки? », А в том,« подходящее ли время для покупки для меня ? »», — говорит Кэти Брэддок, управляющий директор компании по недвижимости William Рэйвис в Нью-Йорке.«Обратите внимание на , почему вы покупаете . Это должно быть потому, что вы действительно хотите чем-то владеть и создать дом и сообщество для себя или своей семьи ».

Этот совет особенно важен в 2021 году, потому что покупка дома в этом году потребует больше силы духа, чем обычно. Ставки по ипотечным кредитам, вероятно, останутся низкими, но пандемия экономики ужесточила стандарты кредитования и заблокировала покупателей с плохой кредитной историей из лучших сделок. Кроме того, многие покупатели жилья впервые, которым требуется помощь при первоначальном взносе, могут оказаться в невыгодном положении на быстро меняющемся рынке, где много предложений за наличные.

В целом, даже если у вас есть финансовые возможности для покупки, в этом сезоне было бы разумно отсидеться. Если вы готовы сделать решительный шаг и 2021 год станет для вас отличным временем , вот что вам нужно знать об этом беспрецедентном сезоне покупки жилья.

Чем отличается покупка дома в 2021 году

Цены растут

Прямо сейчас на рынке наблюдается некоторый шок, когда цены на жилье выросли на 10% по сравнению с прошлым годом.

Помните жилищный кризис 2008 года? Основные факторы, поддерживающие сегодня цены на жилье (например,ж., низкие процентные ставки, дефицит предложения) не такие, какими они были тогда (например, субстандартная ипотека, чрезмерное использование заемных средств). Но нельзя сказать, что нового падения цен не будет.

Мой совет? Меньше сосредотачивайтесь на цене покупки и больше на своих ежемесячных расходах, включая ипотеку, налоги на недвижимость, техническое обслуживание и страхование домовладельца. Хорошее практическое правило — тратить не более 30% своего бюджета на ипотеку и связанные с ней расходы на жилье. Как говорит Брэддок: «Вы должны быть уверены, что можете себе это позволить, и не быть бедным в конце каждого месяца.

Лучше не ценить дом как финансовое вложение — иначе вы можете разочаровать себя. Дом, будучи активом, вряд ли ликвиден, как акции. А продажа зависит от поиска покупателя, что может произойти не сразу или по той цене, которую вы надеетесь получить. Такова реальность. Вот почему разумно подготовиться к тому, что дом продержится пять лет или дольше.

Рынки жилья быстро меняются

Не слишком зависите от изменений, которые вы наблюдаете на конкретном рынке в ответ на Covid-19, — предупреждает Брэддок.Например, если город или поселок испытывает приток жителей, поскольку они ищут альтернативные места, чтобы укрыться во время пандемии, такой рост не обязательно будет устойчивым. По словам Брэддока, лучшим барометром силы города или городской недвижимости является рост его местного бизнеса и возможности трудоустройства, а также наличие признаков того, что сообщество будет продолжать привлекать жителей после коронавируса.

И наоборот, не стоит сбрасывать со счетов будущее города, потому что, скажем, его школьный округ, когда-то привлекавший покупателей, сейчас находится в упадке. В нашем пригороде Нью-Джерси школы еще не открылись из-за пандемии, что создает конфликт между родителями, школьным советом и профсоюзом учителей. Хотя это было тяжело, мы не одиноки. Многие близлежащие районы сталкиваются с аналогичными проблемами, и, как только пандемия утихнет, создается ощущение, что уроки, извлеченные из этого момента, помогут городу стать более устойчивым. Как бы то ни было, новые покупатели, не колеблясь, получают более 20 предложений.

Письмо с предварительным одобрением имеет решающее значение.

Дома в этом году быстро продвигаются, и продавцы, вероятно, получат сразу несколько хороших предложений.Без предварительного одобрения при покупке дома вас, скорее всего, выбьет кто-то более подготовленный.

Письмо о предварительном одобрении — это условная выписка из банка, в которой указывается, сколько он готов предоставить вам ссуду. Он учитывает ваше финансовое положение, такое как доход, долг, сбережения и кредитный рейтинг. Имея его в руках, продавцы более уверены в вашей способности завершить продажу и принять ваше предложение. Банки обычно выполняют предварительное одобрение в течение 90 дней, за исключением каких-либо серьезных финансовых сдвигов в вашей жизни.

Андеррайтинг — интенсивный

Это не прогулка по парку, особенно в наши дни, когда андеррайтеры уделяют больше внимания.

Как только ваше предложение будет принято, пора связаться с банком и поработать над обеспечением ипотечного кредита. Для этого вам нужно будет открыть кучу финансовых документов, включая предыдущие налоговые декларации, банковские выписки, квитанции о заработной плате и, возможно, письмо от вашего работодателя с указанием вашего статуса работы. Если вы работаете не по найму или ведете бизнес, вам понадобится письмо от вашего бухгалтера на фирменном бланке компании, в котором говорится, что у вашего бизнеса «хорошая репутация».

Процесс обычно включает в себя много разговоров с ипотечным кредитором, и затем вы можете ничего не слышать в течение недели, что только усиливает беспокойство (но отсутствие новостей обычно не является хорошей новостью). Весь процесс может занять до месяца или двух, прежде чем будет получено разрешение на закрытие от банка.

В наши дни есть несколько причин, по которым ваше одобрение ипотеки с большей вероятностью может быть сорвано. Во-первых, банки нередко проверяют вашу занятость более одного раза в процессе утверждения ипотеки, тогда как раньше они могли сделать это только один раз.Наш кредитор позвонил моему бухгалтеру за день до даты закрытия, чтобы убедиться — в третий раз — что мой бизнес находится в хорошем состоянии. При высоком уровне безработицы следует ожидать потери рабочих мест, и банки не рискуют. Если вы получите отпуск или потеряете работу во время процесса утверждения ипотеки, даже если у вас есть сбережения, это может серьезно поставить под угрозу вашу ссуду.

Оценка очень высока.

Далее: Если оценка, проводимая после того, как ваше предложение принято, окажется ниже вашей ставки, вы можете попасть в тяжелое положение.Низкая оценка может произойти в условиях войны торгов, когда покупатели делают предложения, основанные в основном на эмоциях и адреналине, а не на сопоставимых ценах на жилье. Но если оценка окажется ниже, чем ваше предложение, вы рискуете отказаться от своего предложения или внести больший первоначальный взнос, чтобы покрыть пробел.

Например, вы сделали принятое предложение о покупке дома за 300 000 долларов. Это предполагает, что вы внесете 20% — 60 000 долларов — и что банк согласился профинансировать 80% стоимости дома до предварительно утвержденной суммы в 240 000 долларов.

Но тогда оценка составляет 250 000 долларов, что на 50 000 долларов ниже первоначального предложения. Это означает, что кредитор покроет только 200 000 долларов от цены, поскольку теперь это 80% оценочной стоимости дома (при условии, что вы предлагаете 20% первоначального взноса). Поскольку ваша ипотека теперь на 40 000 долларов меньше, чем вы ожидали, вам нужно будет покрыть разницу, иначе вы рискуете потерять сделку, если не сможете пересмотреть ее. А на сегодняшнем рынке, где дома регулярно получают множество предложений, у продавцов меньше стимулов вести переговоры с покупателями.

Теперь возникает вопрос: могу ли я положить 100 000 долларов (это первоначальный первоначальный взнос в размере 60 000 долларов плюс 40 000 долларов, которые кредитор больше не покрывает) на покупку дома? А также: хочу ли я купить дом по цене, превышающей его оценочную рыночную стоимость?

Оценочная стоимость	Цена продажи	80% финансируется кредитором	Покупатель должен заплатить
$ 300 000	$ 300,00	$ 240 000	$ 60 000
250 000 долларов	300,00	200 000 долларов	100 000 долларов

Имейте в виду: оценщики смотрят на похожие дома, которые уже проданы, а не на активные списки, поэтому, даже если дом сегодня может не оцениваться равномерно он может получить больше в следующем году, когда аналогичные дома зафиксируют продажи.

Первоначальный взнос в размере 20% важнее, чем когда-либо

Приготовьтесь получить 20% первоначальный взнос. Хотя в некоторых случаях покупатели-новички могут купить дом всего на несколько процентных пунктов, это очень рискованно. При таком небольшом капитале больше шансов, что в условиях падающего рынка ваша ипотека окажется «под водой», и вы будете должны больше, чем стоит дом. Именно это случилось со многими владельцами недвижимости во время жилищного кризиса 2008 года. Не имея возможности продать и погасить свою ипотеку, многие домовладельцы были вынуждены лишиться права выкупа своей собственности.

Более того, покупатели, впервые покупающие жилье без 20% первоначального взноса, могут оказаться в дополнительном невыгодном положении в этом году. Например, те, кто использует программы помощи при первоначальном платеже, сталкиваются с мнением продавцов, что эти программы замедлят транзакцию.

Как бы то ни было, я всегда с подозрением относился к программам для начинающих покупателей из-за их низких требований к первоначальному взносу. Ни для кого не секрет, что это «горячий» рынок, и цены могут быть со временем «скорректированы».Если цены упадут на 5% или 10%, а у вас будет только 3,5% капитала в вашем доме, это может подвергнуть вас более высокому риску дефолта. Вам также может потребоваться приобрести частную ипотечную страховку или PMI, которая в основном защищает кредитора на случай, если вам придется отказаться от своей ссуды.

Обязательно наличие сильной кредитной истории

Если вы хотите получить минимально возможную процентную ставку (которая сейчас колеблется в районе 3%), нет сомнений, что вам понадобится первоклассная кредитная история, а также оценка FICO в от среднего до высокого — 700 из 850.

Хотя это правда, что некоторые программы для начинающих покупателей жилья, такие как ссуды FHA, VA и USDA, требуют более низких требований к кредитам, они также могут сделать предложение вашего дома менее привлекательным для продавцов, предлагающих более привлекательные финансовые предложения или предложения наличными.

В долгосрочной перспективе может быть лучше потратить время на создание кредитной истории, накопление средств и, в конечном итоге, на получение стандартного жилищного кредита. Обычно вы можете проверить свой кредитный рейтинг после входа на сайт своего банка. Вы также можете просмотреть свою кредитную историю в Annualcreditreport.com.

Не делайте этого без чрезвычайного фонда

В такой нестабильной экономике, как эта, деньги — это король. Вы хотите иметь ликвидный буфер на случай непредвиденных расходов или потери дохода. Есть ли у вас хотя бы несколько месяцев — предпочтительно шесть месяцев — ваших необходимых расходов на жизнь, которые хранятся на сберегательном счете? Если бы вы потеряли работу на следующий день после закрытия дома и должны были бы платить по ипотеке в течение шести месяцев, могли бы вы? Обеспечение сбережений — жизненно важный шаг для любого покупателя жилья в 2021 году.

Bottom Line

Заманчиво присоединиться к безумию с недвижимостью и купить дом, но пусть это будет решение, основанное на личных потребностях и желаниях, а не на рыночных условиях. Если вы готовы к покупке, небольшая финансовая подготовка может иметь большое значение для обеспечения плавного процесса до финиша.

14 советов для тех, кто впервые покупает жилье

Как и в любом большом проекте, успешная покупка жилья заключается в получении всех деталей от начала до конца. Эти советы для начинающих покупателей жилья помогут вам сориентироваться в процессе, сэкономить деньги и заключить сделку.Мы разбили их на четыре категории:

NerdWallet Руководство по COVID-19

Получите ответы на вопросы об ипотеке, поездках, финансах и сохранении душевного спокойствия.

Подготовка к покупке чаевых

1. Начните экономить раньше

Вот основные расходы, которые следует учитывать при накоплении на дом:

• Первоначальный взнос: Ваш первоначальный взнос будет зависеть от типа ипотеки Вы выбираете и кредитора. Некоторые обычные ссуды, нацеленные на новых покупателей жилья с отличной кредитной историей, позволяют снизить стоимость всего на 3%. Но даже на небольшом первоначальном взносе может быть сложно сэкономить. Например, первоначальный взнос в размере 3% для дома стоимостью 300 000 долларов составляет 9 000 долларов. Используйте калькулятор авансового платежа, чтобы определить цель, а затем настройте автоматические переводы с проверки на сбережения, чтобы начать работу.

• Затраты на закрытие: это сборы и расходы, которые вы платите при оформлении ипотечного кредита, и обычно они составляют от 2% до 5% от суммы кредита.Вы можете попросить продавца оплатить часть ваших заключительных расходов, и вы можете сэкономить на некоторых расходах, таких как осмотр дома, сделав покупки вокруг.

• Расходы на заселение: вам понадобятся наличные после покупки дома. Отложите немного денег на немедленный ремонт дома, модернизацию и меблировку.

2.

Решите, сколько дома вы можете позволить себе

Определите, сколько вы можете безопасно потратить на дом, прежде чем начинать делать покупки. Калькулятор доступности жилья NerdWallet может помочь с установлением диапазона цен в зависимости от вашего дохода, долга, первоначального взноса, кредитного рейтинга и места вашего проживания.

3. Проверьте и укрепите свой кредит

Ваш кредитный рейтинг определит, имеете ли вы право на ипотеку, и повлияет на процентную ставку, которую будут предлагать кредиторы. Сделайте следующие шаги, чтобы повысить свой кредитный рейтинг и купить дом:

• Получите бесплатные копии своих кредитных отчетов в каждом из трех кредитных бюро — Experian, Equifax и TransUnion — и оспаривайте любые ошибки, которые могут повредить вашему счету.

• Оплачивайте все счета вовремя и держите остатки на кредитных картах как можно меньше.

• Держите текущие кредитные карты открытыми. Закрытие карты увеличит часть доступного кредита, который вы используете, что может снизить ваш счет.

Готовитесь купить дом? Мы найдем для вас кредитора с высоким рейтингом всего за несколько минут.

Введите свой почтовый индекс, чтобы начать поиск индивидуального кредитора.

Советы по выбору ипотеки

4. Изучите варианты ипотеки

Доступны различные ипотечные кредиты с различными требованиями к первоначальному взносу и критериям.Вот основные категории:

• Обычная ипотека не гарантирована государством. Некоторые обычные ссуды, нацеленные на новых покупателей, требуют меньше 3%.

• Ссуды FHA застрахованы Федеральной жилищной администрацией и позволяют вносить первоначальные взносы от 3,5%.

• Кредиты USDA гарантированы Министерством сельского хозяйства США. Они предназначены для покупателей сельских домов и обычно не требуют первоначального взноса.

• VA ссуды гарантированы Департаментом по делам ветеранов.Они предназначены для действующих и ветеранов военной службы и обычно не требуют первоначального взноса.

У вас также есть возможность выбора срока ипотеки. Большинство покупателей жилья выбирают 30-летнюю ипотеку с фиксированной процентной ставкой, которая выплачивается через 30 лет и имеет неизменную процентную ставку. 15-летняя ссуда обычно имеет более низкую процентную ставку, чем 30-летняя ипотека, но ежемесячные выплаты больше.

5. Изучите программы помощи новым покупателям жилья

Многие штаты и некоторые города и округа предлагают программы помощи новым покупателям жилья, которые часто сочетают ипотечные кредиты под низкие проценты с помощью при первоначальном взносе и помощи при закрытии сделки.Налоговые льготы также доступны через некоторые программы для начинающих покупателей жилья.

6. Сравните ставки и комиссии по ипотечным кредитам

Бюро финансовой защиты потребителей рекомендует запрашивать оценки ссуд для одного и того же типа ипотеки у нескольких кредиторов, чтобы сравнить затраты, включая процентные ставки и возможные комиссии за оформление.

Кредиторы могут предлагать возможность покупки дисконтных пунктов, которые представляют собой комиссионные, которые заемщик уплачивает авансом для снижения процентной ставки. Покупка баллов имеет смысл, если у вас есть деньги под рукой и вы планируете оставаться дома надолго.Чтобы принять решение, воспользуйтесь калькулятором скидочных баллов.

7. Получите письмо о предварительном одобрении

Предварительное одобрение ипотеки — это предложение кредитора предоставить вам ссуду на определенную сумму на определенных условиях. Письмо с предварительным одобрением показывает продавцам жилья и агентам по недвижимости, что вы являетесь серьезным покупателем, и может дать вам преимущество перед покупателями дома, которые еще не сделали этого.

Подайте заявку на предварительное одобрение, когда будете готовы начать делать покупки дома. Кредитор заберет ваш кредит и проверит документы, чтобы подтвердить ваш доход, активы и задолженность.Подача заявки на предварительное одобрение более чем одним кредитором ставок магазина не должно повредить вашему кредитному рейтингу, если вы подаете заявку на них в течение ограниченного периода времени, например 30 дней.

Советы по покупкам на дому

8. Тщательно выбирайте агента по недвижимости

Хороший агент по недвижимости будет искать на рынке дома, которые соответствуют вашим потребностям, и проведет вас через процесс переговоров и заключения сделки. Получите рекомендации от других недавних покупателей жилья. Проведите собеседование хотя бы с несколькими агентами и запросите рекомендации.Во время разговора с потенциальными агентами спросите об их опыте оказания помощи новым покупателям жилья на вашем рынке и о том, как они планируют помочь вам найти дом.

9. Выберите правильный тип дома и района

Взвесьте все «за» и «против» различных типов домов, учитывая ваш образ жизни и бюджет. Кондоминиум или таунхаус могут быть более доступными, чем дом на одну семью, но общие стены с соседями будут означать меньшую приватность. Не забудьте внести в бюджет сборы ассоциации домовладельцев при покупке кондоминиумов и таунхаусов или домов в запланированных или закрытых поселках.

Другой вариант, который следует рассмотреть, — это покупка фиксатора верха — дома на одну семью, нуждающегося в обновлении или ремонте. Ремонтные работы обычно продаются по меньшей цене за квадратный фут, чем дома, готовые к заселению. Однако вам может потребоваться дополнительный бюджет на ремонт и реконструкцию. Ремонтная ипотека покрывает как стоимость дома, так и стоимость улучшений в рамках одной ссуды.

Подумайте о своих долгосрочных потребностях и о том, какой дом лучше всего удовлетворит их: стартовый дом или дом навсегда. Если вы планируете создать или расширить свою семью, возможно, имеет смысл купить дом с дополнительным пространством для роста.

Тщательно проверьте потенциальные районы. Выберите один из них с важными для вас удобствами и проверьте, как добираться до работы в час пик.

10. Придерживайтесь своего бюджета

Кредитор может предложить вам ссуду больше, чем это удобно по доступной цене, или вы можете почувствовать необходимость тратить деньги за пределами вашей зоны комфорта, чтобы превзойти предложение другого покупателя. Чтобы избежать финансового стресса в будущем, установите ценовой диапазон в соответствии с вашим бюджетом, а затем придерживайтесь его.

Посмотрите на недвижимость ниже установленной вами предельной цены, чтобы дать некоторое пространство для маневра для торгов на конкурентном рынке.

11. Максимально используйте дни открытых дверей

Домашние 3D-туры онлайн стали более популярными в условиях пандемии COVID-19. Эти туры позволяют покупателям виртуально прогуляться по дому в любой час и рассмотреть детали, которые не улавливаются обычными фотографиями. Они не предоставляют всю информацию о личных визитах, например, как пахнут ковры, но они могут помочь вам сузить список объектов для посещения.

Откройте свои чувства при личной поездке по дому. Прислушивайтесь к шуму, обращайте внимание на запахи и оценивайте общее состояние дома внутри и снаружи.Спросите о типе и возрасте электрических и водопроводных систем и крыши.

Советы по покупке дома

12. Оплата домашнего осмотра

Домашний осмотр — это тщательная оценка конструкции и механических систем. Профессиональные инспекторы ищут потенциальные проблемы, чтобы вы могли принять осознанное решение о покупке недвижимости. Вот некоторые вещи, о которых следует помнить:

• Стандартные проверки не проверяют на наличие радона, плесени или вредителей.Узнайте, что входит в состав проверки и какие еще проверки могут вам понадобиться.

• Убедитесь, что инспектор может добраться до любой части дома, такой как крыша и любые места для лазания.

• Традиционно на инспекции присутствует покупатель. Следуя за инспектором, вы сможете лучше понять дом и сразу же задать вопросы. Если вы не можете явиться на инспекцию, внимательно изучите отчет инспектора и спросите обо всем, что неясно.

13. Проведите переговоры с продавцом

Вы можете сэкономить деньги, попросив продавца оплатить ремонт заранее или снизив цену, чтобы покрыть расходы на ремонт, который вам придется произвести позже. Вы также можете попросить продавца оплатить некоторые расходы по закрытию. Но имейте в виду, что кредиторы могут ограничить часть заключительных расходов, которую может оплатить продавец.

Ваша переговорная способность будет зависеть от местного рынка. Труднее заключить жесткую сделку, когда покупателей больше, чем домов на продажу.Работайте со своим агентом по недвижимости, чтобы понять местный рынок и разработать соответствующую стратегию.

14. Купите адекватную страховку жилья

Ваш кредитор потребует от вас приобрести страховку домовладельца перед заключением сделки. Страхование жилья покрывает расходы на ремонт или замену вашего дома и вещей, если они повреждены в результате происшествия, указанного в полисе. Он также обеспечивает страхование ответственности, если вы несете ответственность за травму или несчастный случай. Купите достаточно страховки для дома, чтобы покрыть расходы на восстановление дома в случае его разрушения.

Всегда используйте правило «30/30/3» перед покупкой дома во время Covid-19

По мере того, как ипотечные ставки достигают рекордно низких уровней из-за пандемии, спрос на недвижимость растет в геометрической прогрессии. Но это не обязательно означает, что вы должны покупать дом прямо сейчас.

Слишком много покупателей жилья перегрузили себя во время финансового кризиса 2008 года. В результате большинство из нас заплатили цену. Если ваш сосед проводит короткую продажу или потерю права выкупа, это плохо для вашего богатства, даже если вы взяли взаймы в пределах своих возможностей.

Чтобы покупатели не испытывали стресса, связанного с владением домом, который они не могут себе позволить, я придумал правило покупки дома «30/30/3». Правило состоит из трех частей; в идеале вы хотите следовать всем трем, а если нет, то хотя бы одному.

Правило № 1: тратьте не более 30% своего валового дохода на ежемесячную ипотеку.

Традиционно отрасль рекомендует, чтобы ваш ежемесячный ипотечный кредит не превышал 30% вашего валового дохода. Но поскольку ставки по ипотечным кредитам продолжают снижаться, у многих людей может возникнуть соблазн превысить 30%.

Когда ставки ниже, вы уже можете тратить больше на дом, если сохраните свои расходы в виде процента от валового дохода фиксированным. Настоящая опасность возникает, когда вы нарушаете это правило и покупаете еще более дорогой дом.

Например, потратив 40% вашего ежемесячного валового дохода в размере 50 000 долларов на ипотеку, вы все равно получите 30 000 долларов валового дохода. Тем не менее, если вы потратите 40% своего ежемесячного дохода в размере 5000 долларов США, у вас останется гораздо меньшая подушка для удовлетворения ваших основных потребностей.

Чем выше ваш доход, тем безопаснее тратить меньше.

Правило № 2: Сохраняйте 30% стоимости дома наличными

Перед покупкой дома сохраняйте не менее 30% стоимости дома наличными или активами с низким уровнем риска — 20% для спада платеж (чтобы получить самую низкую ставку по ипотеке и избежать страхования частной ипотечной ссуды) и 10% в качестве надежного денежного буфера.

Это может показаться большим, особенно если учесть, что есть программы, позволяющие делать меньший первоначальный взнос. Но во времена высокой неопределенности лучше иметь большую финансовую подушку.

Домовладельцы, которые быстрее всех обанкротились во время предыдущей рецессии, имели минимальные первоначальные взносы, что увеличивало соблазн отказаться от подводной ипотеки. (Те, кто сделал это в период между 2008 и 2012 годами, упустили одно из крупнейших возмещений недвижимого имущества.)

Если вы планируете покупку в течение следующих шести месяцев, сохраните как минимум 20% первоначального взноса наличными. Неразумно вкладывать свой первоначальный взнос в акции и другие рискованные активы, если временной горизонт для покупки жилья настолько короткий.

Правило № 3: Цена вашего дома не должна превышать ваш годовой валовой доход более чем в 3 раза.

Это быстрый способ поиска домов в доступном ценовом диапазоне. Он также учитывает проценты первоначального взноса и предотвращает чрезмерное растягивание даже при высоком первоначальном взносе.

Если вы зарабатываете 100 000 долларов в год, вы можете с комфортом позволить себе дом до 300 000 долларов. Или, если у вас есть 1% дохода семьи в 500 000 долларов, вы можете позволить себе до 1 500 000 долларов.

Опять же, в связи с падением ставок по ипотечным кредитам доступность жилья повысилась.Следовательно, вы можете расширить это последнее правило и увеличить стоимость дома до пятикратного увеличения годового дохода семьи .

Просто имейте в виду, что увеличение зарплаты в пять раз означает не только увеличение абсолютного долга, но также более высокие налоги на недвижимость и расходы на содержание.

Ужасное нарушение правила 30/30/3

Допустим, вы зарабатываете 120 000 долларов в год и имеете накопленные 100 000 долларов наличными в возрасте 32 лет. Неплохо. Но у вас слюнки текут из-за дома за 850 000 долларов, что в семь раз превышает ваш годовой доход.

Вы не можете опускать 20%, поэтому вы кладете только 10%. Это оставляет вам только денежный буфер в размере 15 000 долларов и ипотеку на 765 000 долларов. Из-за более низкого первоначального взноса лучшая ставка по ипотеке, которую вы можете получить, составляет 3,75%. Это по-прежнему низкий по историческим меркам. Но ваш ежемесячный платеж в размере 3543 доллара составляет 35,4% от вашего валового дохода в размере 10 000 долларов.

Вы нарушили все три правила.

И, если вы потеряете работу, у вас закончатся деньги через несколько месяцев. Вы можете обойтись пособием по безработице и парой стимулирующих проверок, но подумайте обо всем стрессе, который вам придется вынести.

Вместо того, чтобы покупать дом сейчас, сначала накопите еще 155 000 долларов, чтобы получить 255 000 долларов наличными и полужидкими инвестициями. Сохранив 30% стоимости дома, вы можете отложить 20% и получить хорошую денежную подушку в размере 85000 долларов.

Способы обойти правило 30/30/3

Хотя мое правило покупки жилья может показаться строгим в среде с такими низкими процентными ставками, просто знайте, что многие люди тоже платят все наличными за свое жилье. Идея брать большие долги на покупку недвижимости не всегда была нормой.

Если вы хотите нарушить правило 30/30/3, то хотя бы подумайте:

• Сдайте в аренду комнату или часть вашего дома.
• Начало побочной суеты, чтобы иметь законный способ вычесть домашний офис и другие расходы, такие как Интернет.
• Постоять в очереди на повышение или найти новую работу с более высокой зарплатой.
• Создание новых источников пассивного дохода для оплаты расходов на домовладение.
• Будьте добры к родителям и богатым родственникам.

Соблюдайте дисциплину при покупке дома

Несмотря на все преимущества инвестирования в недвижимость, лучше избегать чрезмерных финансовых затрат. Помните, что помимо ипотеки вам также придется заплатить за другие вещи, такие как страхование домовладельца, налоги на недвижимость и сборы за обслуживание.

Купите дом для жизни в первую очередь. Если случается, что он становится в цене, это замечательно. Если нет, то это не имеет особого значения, потому что вы потратили все эти годы на создание прекрасных воспоминаний в своем доме.

Сэм Догэн проработал 13 лет в инвестиционном банкинге, прежде чем основал Financial Samurai , веб-сайт по личным финансам. Он был показан в Forbes, The Wall Street Journal, The Chicago Tribune и L.A.Times. Подпишитесь на бесплатную еженедельную рассылку здесь .

Не пропустите:

Проверьте: Американцы тратят более 5000 долларов в год на продукты — сэкономьте сотни в супермаркетах с помощью этих карт

Стоит ли покупать дом? 9 причин, почему ответ: «Да на 100%!»

Покупка первого дома требует смекалки.Вы не хотите тратить деньги на отпуск, достойный Insta, чтобы сэкономить на первоначальном взносе. Затем не спешите конвертировать эти сбережения в акции для новейшего заводского стартапа, которым бредит ваш кузен. Вы боретесь с каждым искушением в надежде присоединиться к этому кругу славных покупателей жилья, и прямо перед тем, как нажать на курок, вы натыкаетесь на инфографику, говорящую, что аренда на самом деле дешевле — стоит ли эта борьба того?

Короткий ответ: да. У нас есть для вас длинный ответ (он даже касается многолетнего собственного vs.аренда дебатов). Вот девять преимуществ домовладения, благодаря которым покупка дома того стоит:

1. Развивайтесь вместе с местным сообществом

Когда вы покупаете дом, вы не просто очередной арендатор, качающийся через вращающуюся дверь аренды. Вы привязаны к месту, привязаны к сообществу.

«Покупка дома дает вам корни. Вы встречаетесь с сообществом, становитесь частью этого сообщества и устанавливаете долгосрочные отношения с соседями, независимо от вашего возраста или демографической принадлежности », — делится Кристина Гриффин, самый продаваемый агент по недвижимости в Тампе, Флорида, с 18-летним опытом помощи покупателям в поиске идеального дома.

Сообщества с высоким соотношением собственности к арендной плате имеют меньше преступлений, более высокую стоимость собственности и лучшую явку избирателей. Соседи подключаются через ТСЖ и онлайн-сети, такие как Nextdoor, для организации всего, от наблюдения за окрестностями до велосипедных парадов Четвертого июля. Продолжающееся 80-летнее исследование Гарварда доказывает, что чувство общности необходимо для долгой и здоровой жизни — это еще одна причина, чтобы поселиться и остаться на некоторое время.

Источник: (Маркус Списке / Pexels.com)

2. Стабилизируйте свои ежемесячные расходы на жилье

Жизнь полна сюрпризов — жилье не обязательно должно быть одним из них.Когда вы покупаете дом, вы устраняете угрозу смены арендодателя, прекращения аренды и резких скачков арендной платы, от чего особенно страдают горожане.

В то время как средняя арендная плата по стране с 2014 года стабильно повышалась на 11,3%, арендная плата в расширяющихся районах метро поднялась до новых высот. Например, арендная плата на внутреннем рынке Гриффина в Тампе увеличивалась в среднем на 2,3% в год с 2018 по 2019 год, что на 23% больше, чем в 2014 году. В Стоктоне, штат Калифорния, где проживают некоторые из самых популярных пассажиров Сан-Франциско, арендная плата выросла 28 .4% с 2018 по 2019 год.

Как домовладелец, ваши налоги на недвижимость и ставки страхования жилья могут колебаться, но вы можете контролировать большую часть своих ежемесячных расходов на жилье с помощью ипотеки с фиксированной ставкой. Для еще большей предсказуемости возьмите под контроль свои ежемесячные счета за коммунальные услуги с помощью этой тактики энергосбережения:

• Поменяйте старые приборы на новые энергоэффективные модели.
• Изолируйте свой дом с помощью окон с двойным остеклением и дверных проемов.
• Преобразование в засухоустойчивое озеленение.
• Переключите коммунальные услуги на бюджетную оплату и установите ежемесячный платеж за коммунальные услуги на основе среднего годового использования.

3. Выплата ипотеки заставляет сэкономить

Покупка дома создает долгосрочное богатство за счет «принудительных сбережений». С каждым платежом по ипотеке вы выплачиваете свой долг и накапливаете капитал в своем доме. Вы автоматически экономите по сравнению с сознательными усилиями, необходимыми для размещения денег на вашем инвестиционном или сберегательном счете. Когда вы подходите к финишу ипотечного марафона, вы сразу владеете активом на десятки или сотни тысяч долларов.

Стремясь сыграть роль адвоката дьявола, некоторые экономисты утверждают, что на сегодняшнем рынке жилья теоретически можно сэкономить больше денег на аренде по сравнению с покупкой дома. Эта позиция подчеркивает, что домовладельцы тратят больше текущих расходов, чем арендаторы (например, налоги на имущество, проценты по ипотеке, расходы на техническое обслуживание, страхование домовладельцев и сборы ассоциации домовладельцев или ТСЖ).

Тем не менее, реальные данные последнего федерального исследования потребительских финансов показывают, что средний домовладелец может похвастаться собственным капиталом в 195 400 долларов по сравнению с 5400 долларами среднего арендатора; это в 36 раз больше богатства.Разница между теорией и практикой? Дисциплина. Для большинства американцев принудительные сбережения намного проще, чем сопротивляться искушению потратить лишние деньги, которые им нужны, чтобы постоянно откладывать или инвестировать, чтобы сделать аренду более выгодной.

Источник: (Pixabay / Pexels.com)

4. Обеспечьте себе жизнь без ипотечного кредита и выходите на пенсию

Самая большая причина, по которой покупка дома того стоит? Когда вы расплачиваетесь за дом, вы сразу становитесь владельцем актива, в котором также можете жить (не говоря уже о том, чтобы потягивать праздничное шампанское внутри).Тридцать семь процентов домашних хозяйств в США находятся в полной собственности, их жильцы «свободны и свободны» от платежей по ипотеке. Получите полное право собственности на жилье и получайте удовольствие от экономии или траты значительной части своего дохода, ранее выделенной на жилье.

Когда вы выходите на пенсию, эта необязательная сумма становится еще более важной по мере того, как фиксируется ваш доход. При минимальных расходах на жилье (налоги на недвижимость, коммунальные услуги, ТСЖ и т. Д.) Вы значительно увеличиваете свой ежемесячный бюджет расходов — скажем, алоха, до спонтанной поездки на Гавайи!

Даже если дом, который вы покупаете сейчас, не тот, из которого вы собираетесь снимать, вы всегда можете продать его, чтобы финансировать свою пенсию.У среднего американца стоимость собственного капитала примерно в два раза выше, чем его пенсионных сбережений. Продажа дома позволяет ликвидировать свой капитал и направить его на покупку дома меньшего размера за наличные или на переход в более доступный штат.

5. Воспользуйтесь налоговыми льготами для домовладельцев

Говоря о налоговых льготах, мы все еще говорим о налогах, так что мы сделаем это быстро. Вот основные налоговые льготы для домовладельцев:

Налоговый вычет процентов по ипотеке

Вычтите проценты по жилищному кредиту на сумму до 750 000 долларов для супружеских пар плюс баллы по ипотеке, если вы купили их при закрытии сделки.

Ипотечный налоговый кредит

Домохозяйства с низкими доходами, получившие соответствующий сертификат ипотечного кредита (MCC) для покупки дома, получают сумму кредита от 10% до 50% процентов по ипотеке, выплачиваемых в течение года.

Исключение налога на продажу дома

Когда пришло время продавать, воспользуйтесь налоговой льготой на прирост капитала в размере 250 000 долларов для одиноких домовладельцев и 500 000 долларов для состоящих в браке домовладельцев, подающих совместную регистрацию. Вам нужно будет платить налог на прибыль сверх этого порога. Смотрите нашу полную разбивку расчета здесь.

Неявная экономия при вмененной арендной плате

Наденьте мыслящую шапку и налейте себе двойной эспрессо для этого. Домовладельцы в США получают выгоду от скрытой льготы по налогу на вмененную ренту, что означает, что правительство не облагает налогом платежи, которые вы вносите в качестве домовладельца в свою ипотеку, как если бы эти платежи направлялись через арендатора. Ознакомьтесь с разбором Business Insider этой сложной, но злой концепции.

6. Обустройте свой дом так, чтобы вы чувствовали себя как дома

Выбросьте крючки Command и прибейте эту картину маслом к ​​стене! Дизайн дома — одна из самых увлекательных частей владения домом (в конце концов, HGTV — четвертая по популярности кабельная сеть в стране…).

Наслаждайтесь полной свободой настройки каждой комнаты по своему вкусу, пока не почувствуете себя как дома. Семьдесят четыре процента домовладельцев заявили, что они больше хотят проводить время в своем доме после ремонта. Ваш интерьер и улучшения привлекательности не только улучшат ваш образ жизни, но и могут повысить ценность вашего дома, сделав беспорядочные выходные «сделай сам» абсолютно стоящими.

Так что вперед — покрасьте стены в синий цвет, превратите чулан в стеллаж для вина, установите почтовый ящик середины века.Мир это твоя устрица.

Источник: (Pixabay / Pexels.com)

7. Наслаждайтесь комфортом повышенной конфиденциальности

Покупка дома дает вам уединение: больше никаких любопытных проездов или извещений о въезде за 24 часа от домовладельца. Когда кондиционер дует жарко, как июль, вы проверяете поставщика услуг и назначаете время, лучшее для вашего графика (вероятно, с большей срочностью, чем это сделал бы домовладелец).

Вы также можете повысить свою конфиденциальность с помощью физических дополнений к дому, таких как заборы переднего двора, решетки заднего двора и продуманный ландшафтный дизайн; или добавьте умные домашние системы безопасности, такие как Ring, которые отправляют оповещения и живые записи о точках входа в ваш дом прямо на ваш телефон.Вы контролируете конфиденциальность и комфорт своей семьи.

8. Поприветствуйте свою новую боковую суету

Перестаньте работать в Uber и превратите свой дом в побочную суету. Зарабатывайте на свободных комнатах, чтобы погасить долг или субсидировать ипотеку.

Для пар, покупающих дом, чтобы вырасти, деньги, которые вы зарабатываете от этих дополнительных спален, могут пойти в фонд колледжа ваших будущих детей, для которых они предназначены.

Хост с Airbnb

Путешествуйте вместе с вами, принимая гостей с Airbnb.В среднем хозяева Airbnb зарабатывают 924 доллара в месяц; с учетом высоких ценовых выбросов средний доход по-прежнему составляет 440 долларов в месяц.

Предлагайте еженедельные и ежемесячные скидки, чтобы конкурировать с отелями и краткосрочной арендой, а также взимать плату за уборку, чтобы освежить пространство между гостями. Правила, устанавливающие ограничения для Airbnb, продолжают развиваться, поэтому обязательно ознакомьтесь с местными законами и правилами ТСЖ перед включением в листинг.

Сдам комнату

Если вы предпочитаете соседа по комнате на более длительный срок, сдайте свободную спальню местному студенту или молодому специалисту.Недавний анализ данных Бюро переписи населения США показывает, что если бы американцы сдавали в аренду свои запасные спальни, они получали бы 6,2 миллиарда долларов в неделю. Вам нужно будет запросить арендную плату в качестве подоходного налога, но вы также получите выгоду от вычетов на ремонт, например, на замену ковра.

Разделите ипотеку на дуплекс

Покупка дуплекса обеспечивает баланс между доходом от аренды и конфиденциальностью — ваши арендаторы не делят ваше личное жилое пространство.

Гриффин объясняет, что дуплексы в Тампе большие: «Людям нравятся дуплексы.Сейчас они продаются по самой высокой цене. У них будет семья, живущая в одной квартире, потом они будут снимать другую часть, и это покрывает большую часть выплаты по ипотеке ».

Покупка дуплекса также научит вас тонкости инвестиций в недвижимость. Изучите законы, проверьте свои способности арендодателя и превратите свою половину во вторую аренду, когда будете готовы переехать с семьей в улучшенный дом.

Источник: (Julian Hochgesang / Unsplash.com)

9. Гордость владения огромна

Покупка первого дома — это мега-достижение, важная веха в жизни и даже реализация американской мечты.В недавнем опросе, проведенном Национальной ассоциацией риэлторов, покупатели назвали «желание владеть собственным домом» своей основной причиной покупки дома. Большинство опросов участников показывают, что граждане по-прежнему считают домовладение частью своей американской мечты (75% не домовладельцев и 90% нынешних домовладельцев согласны с этим мнением). Когда вы покупаете дом, у вас есть земля, вы выражаете большую независимость — вы хозяин своего владения.

Обдумайте предостережения, прежде чем брать ипотеку

Создание благосостояния и счастья через домовладение никоим образом не гарантируется.Чтобы покупка дома окупилась, вам потребуется:

• Подготовьте свои финансы: Покупка дома включает в себя ряд затрат помимо вашего первоначального взноса (подумайте: гонорары риэлтора, страхование жилья, налоги на имущество, расходы на содержание дома и т. Д.). Подсчитайте, сколько вам следует сэкономить, с помощью нашего руководства для начинающих покупателей.
• Зафиксируйте место: С точки зрения инвестиций, жилье — это долгая игра, а не короткая. Норма прибыли от инвестиций в жилье значительно увеличивается, чем дольше они удерживаются, поскольку ваш капитал растет, а стоимость дома с течением времени дорожает.Если вы готовы сразу же приступить к работе, подумайте об аренде, пока не освоитесь в каком-либо районе.
• Купите правильный дом: Покупка неправильного дома может привести к угрызениям совести покупателя или, что еще хуже: потере права выкупа. Объединитесь с ведущим агентом по недвижимости, чтобы вы могли найти подходящий вам дом (и договориться о лучшей сделке для вашего кошелька).
• Сопротивляйтесь рефинансированию по неправильным причинам: То, что вы можете использовать свой собственный капитал, не означает, что вы должны это делать. Избегайте рефинансирования своего дома для погашения долгов или покупки расходных материалов, которые не повышают стоимость вашей собственности.Рефинансирование вашего дома снижает ваши вынужденные сбережения и часто стоит больше, чем стоит обещанная более низкая процентная ставка.

Когда будете готовы, покупка дома того стоит

Покупка дома — серьезное обязательство, но финансовые выгоды и преимущества образа жизни окупаются. Недвижимость — не единственное доступное вложение, но, безусловно, одно из самых выгодных. В конце концов, получение права собственности на жилье — это больше, чем покупка дома, это означает поселение в доме.

Источник изображения заголовка: (Skitterphoto / Pexels.com)

Избегайте этих ошибок при продаже дома

Продажа дома может оказаться на удивление трудоемкой и эмоционально сложной задачей, особенно если вы никогда не делали этого раньше. Иногда это может показаться вторжением в частную жизнь, потому что в ваш дом войдут незнакомцы, откроют ваши шкафы и шкафы и начнут рыскать вокруг. Они будут критиковать место, которое, вероятно, стало для вас чем-то большим, чем четыре стены и крыша, и, в довершение всего, они предложат вам меньше денег, чем вы думаете, стоит ваш дом.

Без опыта и сложной, эмоциональной сделки на руках продавцы, впервые работающие на дому, могут легко совершить множество ошибок. Однако, обладая небольшими знаниями, вы можете избежать многих из этих ловушек. Читайте дальше, чтобы узнать, как продать свой дом, получив максимально возможную цену в разумные сроки, не теряя рассудка.

Ключевые выводы

• Держите свои эмоции под контролем и сосредоточьтесь на деловом аспекте продажи дома.
• Наем агента может стоить больше комиссионных, но при продаже может потребоваться много догадок.
• Если вы решили продавать самостоятельно, установите разумную цену продажи и помните время года.
• Подготовьтесь к продаже, не экономьте на визуальных эффектах в своем объявлении и сообщайте о любых проблемах с собственностью.

Эмоциональность

Продажа дома, особенно первого, может вызвать у вас эмоции. Вы потратили много времени и усилий, чтобы найти подходящий, накопили на первоначальный взнос и мебель и оставили много воспоминаний.Когда приходит время прощаться, людям обычно трудно сдерживать свои эмоции.

Думаете, это невозможно? Это не. Как только вы решите продать свой дом, начните думать о себе как о бизнесмене и продавце, а не просто как о домовладельце. Фактически, забудьте вообще о том, что вы домовладелец. Рассматривая сделку с чисто финансовой точки зрения, вы отдаляетесь от эмоциональных аспектов продажи собственности.

Кроме того, постарайтесь вспомнить, что вы чувствовали, когда покупали этот дом.Большинство покупателей также будут в эмоциональном состоянии. Если вы помните, что вы продаете недвижимость, а также имидж и образ жизни, вы с большей вероятностью приложите дополнительные усилия для постановки и небольшого ремонта, чтобы получить максимальную прибыль для своего дома. Эти изменения внешнего вида не только улучшат продажную цену; они также помогут вам создать эмоциональную дистанцию, потому что ваш дом будет выглядеть менее знакомым.

Нанимать или не нанимать агента

Хотя агенты по недвижимости взимают солидную комиссию — обычно от 5% до 6% от продажной цены вашего дома, — вероятно, не самая лучшая идея пытаться продать его самостоятельно, особенно если вы не делали этого раньше.Это может показаться заманчивым, особенно если вы видели все эти вывески «Продается владельцем» на лужайках перед людьми или в Интернете. Так стоит ли нанимать агента?

Хороший агент обычно заботится о ваших интересах. Они помогут вам установить справедливую и конкурентоспособную цену продажи вашего дома, увеличивая ваши шансы на быструю продажу. Агент также может помочь смягчить эмоциональную окраску процесса, взаимодействуя с потенциальными покупателями и устраняя тех, кто не хочет останавливаться на достигнутом, которые хотят только взглянуть на вашу собственность, но не намерены делать предложения.

Ваш агент также будет иметь больший опыт ведения переговоров о продаже жилья, что поможет вам получить больше денег, чем вы могли бы получить самостоятельно. И если в процессе возникают какие-либо проблемы — а они обычно возникают, — опытный профессионал с радостью решит их за вас. Наконец, агенты знакомы со всеми документами и подводными камнями, связанными с операциями с недвижимостью, и могут помочь обеспечить бесперебойный процесс. А значит, задержек и сбоев в сделке не будет.

Прочитав все это, стоит ли вам действительно нанимать агента? Только вам решать.

Что делать, если вы не пользуетесь услугами агента по недвижимости

Итак, вы решили не нанимать агента. Это нормально, потому что это не значит, что это невозможно. Есть люди, которые успешно продают собственное жилье. Помните, однако, что вам нужно сначала провести исследование — недавно проданных объектов недвижимости в вашем районе и объектов, имеющихся в настоящее время на рынке, — чтобы определить привлекательную цену продажи. Имейте в виду, что в большинстве цен на жилье учитывается комиссия агента, поэтому в результате вам, возможно, придется снизить цену.

Вы будете нести ответственность за свой собственный маркетинг, поэтому убедитесь, что ваш дом включен в службу множественного листинга (MLS) в вашем географическом регионе, чтобы охватить как можно больше покупателей. Поскольку у вас нет агента, вы будете тем, кто покажет дом и будет вести переговоры о продаже с агентом покупателя, что для некоторых людей может быть трудоемким, напряженным и эмоциональным.

Поскольку вы отказываетесь от агента, подумайте о том, чтобы нанять адвоката по недвижимости, который поможет вам с тонкостями транзакции и процесса условного депонирования.Даже с учетом гонорара адвоката продажа дома самостоятельно может сэкономить вам тысячи. Однако, если у покупателя есть агент, он будет рассчитывать на компенсацию. Эти расходы обычно покрывает продавец, поэтому вам все равно придется заплатить агенту покупателя от 1% до 3% от продажной цены дома.

Установка нереальной цены

Независимо от того, работаете ли вы с агентом или работаете в одиночку, установка правильной запрашиваемой цены является ключевым моментом. Помните сравнительный анализ рынка, который вы или ваш агент проводили при покупке дома, чтобы определить справедливую цену предложения? Покупатели сделают это и для вашего дома, поэтому вы, как продавец, должны быть на шаг впереди них.

Вы можете подумать, что ваш дом стоит больше, но не забудьте установить реалистичную цену на основе сопоставимых домов в этом районе.

В отсутствие пузыря на рынке жилья дома с завышенными ценами обычно не продаются. В опросе, проведенном информационным сайтом по продаже домов HomeLight.com, 70% агентов по недвижимости заявили, что завышение цен — это ошибка номер один, которую совершают продавцы. Не беспокойтесь слишком сильно об установлении заниженной цены, потому что теоретически это создаст несколько предложений и повысит цену до фактической рыночной стоимости дома.На самом деле занижение цены на дом может быть стратегией для повышения интереса к вашему объявлению, и вы всегда можете отказаться от слишком заниженного предложения.

В ожидании запрашиваемой цены

Любой умный покупатель будет вести переговоры, и если вы хотите завершить продажу, вам, возможно, придется сыграть в мяч. Большинство людей хотят выставить свои дома по цене, которая привлечет покупателей, но при этом оставит некоторую передышку для переговоров — противоположность стратегии занижения цен, описанной выше. Это может сработать, позволяя покупателю почувствовать, что он получает хорошую цену, а вы сможете получить от продажи необходимую сумму денег.

Конечно, получите ли вы больше или меньше запрашиваемой цены, вероятно, это будет зависеть не только от вашей стратегии ценообразования, но и от того, работаете ли вы на рынке покупателя или продавца, и насколько хорошо вы подготовили и модернизировали свой дом.

Продам в зимние месяцы

Вы не поверите, но в течение года действительно подходящее время для продажи. Зима, особенно во время праздников, — обычно медленное время года для продажи жилья. Люди заняты социальными делами, а холодная погода на большей части страны делает более привлекательным просто оставаться дома.Поскольку покупателей, скорее всего, будет искать меньше, на продажу вашего дома может уйти больше времени, и вы можете не получить столько денег. Однако вас может утешить осознание того, что, хотя активных покупателей может быть не так много, также не будет так много конкурирующих продавцов, что иногда может работать в ваших интересах.

Возможно, тебе лучше подождать. За исключением любых смягчающих обстоятельств, которые могут вынудить вас продавать зимой или в праздничные дни, рассмотрите возможность включения в список, когда погода начинает нагреваться.Люди обычно готовы покупать дом, когда становится теплее.

Экономия на листинге фотографий

Поскольку в наши дни так много покупателей ищут дома в Интернете, и у многих из них есть фотографии, вы окажете себе настоящую медвежью услугу, если не будете визуализировать свой дом. В то же время существует так много плохих фотографий домов, выставленных на продажу, что, если вы хорошо поработаете, они выделят ваше объявление и помогут вызвать дополнительный интерес.

Хорошие фотографии должны быть четкими и четкими и делаться в течение дня, когда есть много естественного света.Они должны демонстрировать лучшие активы вашего дома. Если возможно, подумайте об использовании широкоугольного объектива — это позволит вам дать потенциальным покупателям лучшее представление о том, как выглядят целые комнаты. В идеале нанять профессионального фотографа по недвижимости, чтобы получить высококачественные результаты, вместо того, чтобы просто позволять своему агенту делать снимки на телефон.

И не останавливайтесь только на фотографиях. Подумайте о добавлении видеотура или обзора с обзором в 360 градусов, чтобы еще больше улучшить свое объявление. Это легко сделать с помощью любого смартфона. Вы, безусловно, можете побудить больше потенциальных покупателей пройти через ваши двери на показы.Вы даже можете получить больше предложений, если проведете вводную прогулку по вашей собственности.

Отсутствие надлежащей страховки

Ваш кредитор мог потребовать от вас приобрести полис страхования домовладельцев. В противном случае убедитесь, что вы застрахованы на случай, если зритель попадет в аварию на территории и попытается предъявить вам иск о возмещении ущерба. Вы также должны убедиться, что на территории нет очевидных опасностей или что вы предпримете меры по их устранению (например, не подпускайте детей потенциальных покупателей к бассейну и выгоняйте собаку из дома во время выставок).

Скрытие основных проблем

Думаете, вам удастся скрыть серьезные проблемы с вашей собственностью? Любая проблема будет обнаружена во время проверки покупателем. У вас есть три варианта решения любых проблем. Либо устраните проблему заранее, установите цену на недвижимость ниже рыночной, чтобы учесть ее, либо укажите недвижимость по нормальной цене и предложите покупателю кредит на устранение проблемы.

Помните: если вы не решите проблему заранее, вы можете исключить изрядное количество покупателей, которым нужен дом под ключ.Осмотр вашего дома перед включением в список — хорошая идея, если вы хотите избежать дорогостоящих сюрпризов после заключения контракта на дом. Кроме того, во многих штатах действуют правила раскрытия информации. Некоторые требуют, чтобы продавцы сообщали об известных проблемах в их домах, если покупатели обращаются к ним напрямую, в то время как другие постановляют, что продавцы должны добровольно раскрывать определенные проблемы.

Не готовится к продаже

Продавцы, которые не убирают и не устраивают свои дома, выбрасывают деньги на ветер. Не волнуйтесь, если вы не можете позволить себе нанять профессионала.Вы можете многое сделать самостоятельно. Несоблюдение этих правил может снизить вашу продажную цену, а также может помешать вам вообще получить продажу. Если вы не занимались мелкими проблемами, такими как сломанная дверная ручка или капающий кран, потенциальный покупатель может задаться вопросом, есть ли в доме более крупные и дорогостоящие проблемы, которые также не были решены.

Попросите друга или агента, кого-нибудь со свежим взглядом на вещи, указать на те части вашего дома, которые нуждаются в работе. Из-за того, что вы знакомы с домом, вы можете быть невосприимчивы к его проблемным местам.Разборка, тщательная уборка, нанесение свежего слоя краски на стены и избавление от любых запахов также помогут вам произвести хорошее впечатление на покупателей.

Покупатели не принимаются

Если кто-то хочет осмотреть ваш дом, вам нужно разместить его, даже если вам это доставляет неудобства. И да, вы должны убирать и приводить в порядок дом перед каждым визитом. Покупатель не будет знать и не заботиться о том, был ли ваш дом чистым на прошлой неделе. Это большая работа, но сосредоточьтесь на призе.

Продажа неквалифицированным покупателям

Более чем разумно ожидать, что покупатель принесет письмо с предварительным одобрением от ипотечного кредитора или документ, подтверждающий наличие средств (POF) для покупок за наличные, чтобы показать, что у него есть деньги для покупки дома. Подписание контракта с покупателем может зависеть от продажи его собственной собственности, что может поставить вас в затруднительное положение, если вам нужно закрыть его к определенной дате.

Итог

Очень важно научиться продавать дом.Убедитесь, что вы морально и финансово подготовлены к неидеальным сценариям, даже если вы не совершаете ни одной из этих ошибок. Дом может находиться на рынке намного дольше, чем вы ожидаете, особенно в условиях падающего рынка. Если вы не можете найти покупателя вовремя, вы можете в конечном итоге попытаться выплатить две ипотечные ссуды, сдать дом в аренду до тех пор, пока не найдете покупателя, или, в ужасных ситуациях, потерять закладную. Тем не менее, если вы избежите дорогостоящих ошибок, перечисленных здесь, вам будет очень далеко до того, чтобы сделать все возможное и добиться беспрепятственной и прибыльной продажи, на которую надеется каждый продавец дома.

Когда продавать акции — с прибылью или убытком

Бывают правильные и неправильные времена для продажи акций. Как правило, продавать акции просто потому, что цена поднялась или упала, — плохая идея. С другой стороны, есть и другие ситуации, которые могут быть вполне вескими причинами для нажатия кнопки продажи:

1. Причины, по которым вы купили акции, больше не действуют.
2. Компания приобретается.
3. Деньги нужны, или скоро они понадобятся.
4. Вам необходимо перебалансировать свой портфель (потому что он не сбалансирован или ваши инвестиционные цели меняются).
5. Вы видите лучшую возможность инвестировать в другое место.

Имея это в виду, вот краткое изложение этих пяти веских причин, когда продавать акции и как узнать, применима ли одна из них к вам.

Источник изображения: Getty Images.

1. Причины, по которым вы купили акции, больше не действуют

Мне часто задают такие вопросы, как: «Мои акции Apple (NASDAQ: AAPL) выросли вдвое с тех пор, как я их купил.Стоит ли мне продать акции сейчас? »

Мой ответ всегда один и тот же: «Почему вы вообще купили акции, и действуют ли эти причины до сих пор?» Проще говоря, каждые инвестиций в акции, которые вы делаете, должны иметь причину, отличную от того, что вы хотите, чтобы цена выросла. Это известно как инвестиционный тезис.

Пока ваш инвестиционный тезис все еще применим (и ни одна из других причин, которые мы собираемся обсудить, не применимы), на самом деле нет веских причин для продажи.

С другой стороны, если что-то кардинально изменится, это может стать хорошим поводом для продажи акций. Например, это может означать:

• Доля компании на рынке падает, или конкурент теперь предлагает продукт более высокого качества по более низкой цене.
• Рост продаж заметно замедлился.
• Изменилось руководство компании, особенно если новые менеджеры принимают необдуманные решения, например брать слишком большие долги.

Конечно, это не исчерпывающий список.По сути, если что-то изменится, что противоречит вашему инвестиционному тезису, это одна из лучших причин для продажи.

2. Приобретается компания

Еще одна потенциально хорошая причина для продажи — это согласие на приобретение одной из компаний, в которые вы инвестируете. Когда объявляется о приобретении, цена акций приобретаемой компании обычно повышается до уровня, близкого к согласованной цене. В большинстве случаев разумно зафиксировать свою прибыль в подобном случае, поскольку ваш потенциал роста может быть весьма ограничен.

Существует три возможных способа приобретения компании: наличные, акции или их комбинация.

При приобретении исключительно за наличные акции обычно тяготеют к цене приобретения. Но если сделка развалится, акции могут рухнуть. При приобретении исключительно за наличные редко стоит держать ваши акции.

В сделках с акциями или наличными и акциями это может быть немного сложнее, и ваше решение сводится к тому, есть ли у вас какое-либо желание стать акционером компании-покупателя.Например, Slack Technologies (NYSE: WORK) недавно согласилась быть приобретена Salesforce (NYSE: CRM) по сделке наличными и акциями. Акционерам Slack нужно было решить, хотят ли они стать инвесторами Salesforce. Если в подобных ситуациях ответ отрицательный, обналичивание вполне приемлемо.

3. Деньги нужны, иначе скоро будут

Обычно хорошее практическое правило — держать любые деньги, которые вам понадобятся в течение следующих нескольких лет, подальше от фондового рынка.Так что, если вам нужны деньги, это, безусловно, хороший повод для продажи.

Например, мой друг недавно купил дом и продал большую часть своих любимых акций, чтобы покрыть первоначальный взнос.

Другой пример: вы планируете использовать свой инвестиционный портфель для отправки детей в колледж. Пока они молоды, совершенно нормально вкладывать эти деньги в фондовый рынок, но когда им остается несколько лет до колледжа, разумно перевести эти деньги в наличные или эквивалентные инвестиции, такие как компакт-диски.

4. Вам необходимо перебалансировать свой портфель

Ребалансировка вашего портфеля — еще одна веская причина, по которой вы можете захотеть продать акцию (или несколько). Это может быть необходимо в двух основных ситуациях:

• Высокопроизводительные акции: Несколько лет назад я инвестировал около 10% стоимости своего портфеля в акции Bank of America (NYSE: BAC). За следующие пару лет акции почти утроились и в какой-то момент составляли более 20% стоимости моего портфеля.Хотя это было хорошей проблемой, мне просто было неудобно вкладывать столько денег в одну компанию.
• Сокращение подверженности акциям: По мере того, как вы приближаетесь к выходу на пенсию, разумно постепенно сокращать подверженность акциям. Одно из популярных практических правил — вычесть свой возраст из 110, чтобы определить процентную долю вашего портфеля, которую следует инвестировать в акции. Если с тех пор, как вы скорректировали распределение активов, прошло несколько лет, вы можете рассмотреть возможность продажи некоторых из своих акций, чтобы перевести деньги в инвестиции с фиксированным доходом (облигации).

5. Вы видите лучшую возможность инвестировать в другое место

В идеальном мире у вас всегда будут свободные деньги для инвестирования каждый раз, когда вы обнаружите привлекательную возможность для инвестиций. Однако, скорее всего, это не так.

Вот реальный пример. Когда я вкладываю 10% своих денег в акции Bank of America, у меня не случается, что 10% моего портфеля находятся в наличных деньгах. Однако из-за краткосрочной паники акции некоторых банков торговались по смехотворно низкой оценке, и я знал, что это продлится недолго.Итак, я продал несколько акций принадлежащего мне биржевого фонда с широким рынком (ETF). В ETF не было ничего плохого, но я увидел прекрасную долгосрочную возможность, которая была для меня более убедительной.

Мы также регулярно продаем акции

Стоит отметить, что хотя мы в The Motley Fool всегда подходим к инвестициям с долгосрочной точки зрения, это не обязательно означает, что мы только предлагаем покупать акции. На самом деле как раз наоборот. Мы регулярно рассылаем нашим членам рекомендации «продавать» и по некоторым причинам, упомянутым здесь — иногда причина, по которой мы рекомендовали это в первую очередь, больше не актуальна, иногда компании, которые мы рекомендуем приобретать, а иногда мы просто чувствуем, что есть лучшие возможности в другом месте.

Когда

не , чтобы продать акции

Обратите внимание: ни одна из упомянутых мною причин не имеет ничего общего с ценой самой акции или тем, сколько она приобрела или потеряла с тех пор, как вы ее купили.

Фактически, принятие инвестиционных решений, основанных исключительно на изменении цен, может быть опасным. Слишком многие инвесторы решают продать акции просто потому, что их акции растут, и слишком поздно осознают, что они пошли вверх по определенной причине и все еще имеют огромный потенциал роста. И это распространенная ошибка — продавать просто потому, что акции падают, прежде чем ситуация ухудшится.«

Также плохая идея — продавать акции, чтобы снизить налоги. Существует популярная налоговая стратегия, известная как сбор налоговых убытков, которая, по сути, включает продажу убыточных позиций по акциям, чтобы уменьшить налогооблагаемый прирост капитала по другим инвестициям. Чтобы было ясно, это может быть разумная стратегия, но только если продаваемые вами акции — это те, которые вы уже хотели продать по другим (уважительным) причинам.

Суть в том, что есть очень веских причин для продажи акций; многие долгосрочные инвесторы часто продают акции.Просто убедитесь, что вы продаете по правильным причинам, а не просто для того, чтобы зафиксировать прибыль, предотвратить дальнейшее снижение или сэкономить деньги на налогах. Если вы это сделаете, вы не инвестируете, вы торгуете, и между этими двумя концепциями есть большая разница.

Стоит ли платить? — Советник Forbes

Пункты дисконтирования по ипотеке — это часть процентов заемщика по ипотеке, которую они решают выплатить авансом. Выплачивая баллы вперед, заемщики могут снизить процентную ставку на срок действия кредита.Если вы планируете оставаться в своем доме не менее 10–15 лет, то покупка ипотечных баллов может оказаться целесообразной.

Что такое ипотечные баллы?

Ипотечные баллы представляют собой процент от базовой суммы кредита (один балл равен 1% от суммы кредита). Ипотечные баллы — это дополнительная начальная плата при закрытии ссуды, но они также позволяют заемщикам договориться о более низкой процентной ставке по ипотеке. Например, выплачивая авансом 1% от общей суммы процентов, которые будут взиматься в течение срока ссуды, заемщики обычно могут разблокировать ипотечные ставки, которые составляют около 0.На 25% ниже.

Важно понимать, что баллы не являются большим первоначальным взносом. Вместо этого заемщики «покупают» баллы у кредитора за право на более низкую ставку на весь срок действия кредита. Покупка баллов не поможет вам увеличить долю в собственности — вы просто сэкономите деньги на процентах.

дисконтных баллов по сравнению с Точки создания

Есть два разных типа ипотечных баллов: начальные баллы и дисконтные баллы. Пункты дисконтирования представляют собой предоплаченные проценты, которые можно использовать для согласования более низкой процентной ставки на срок ссуды.

Пункты происхождения, с другой стороны, представляют собой комиссию кредитора, взимаемую за закрытие ссуды. Пункты выдачи не экономят деньги заемщика на процентах, хотя иногда их можно включить в остаток по ссуде и погасить со временем. Однако дисконтные баллы необходимо оплатить заранее.

Как работают дисконтные баллы

Когда вы подаете заявку на ссуду и получаете одобрение, ваш кредитор сделает вам предложение о ссуде. В вашем предложении кредитор обычно предлагает вам несколько ставок, включая базовую ставку, а также более низкие ставки, которые вы можете получить при покупке дисконтных баллов.

Эти дисконтные баллы представляют собой проценты, которые вы выплачиваете по ссуде. Если вы решите приобрести баллы, вы платите кредитору процент от суммы кредита при закрытии и, взамен, получаете более низкую процентную ставку на весь срок кредита. Обычно за каждый приобретаемый балл вы снижаете процентную ставку на 0,25%.

Как и обычные проценты по ипотеке, которые вы платите в течение срока действия кредита, ипотечные баллы обычно не облагаются налогом. Однако баллы обычно используются только для кредитов с фиксированной ставкой.Они доступны для ипотечных кредитов с регулируемой ставкой (ARM), но когда вы их покупаете, они снижают вашу ставку только на начальный период — несколько лет или дольше — до тех пор, пока ставка не изменится.

Когда выплата баллов стоит

Покупая дисконтные баллы, вы уменьшаете ежемесячный платеж, но увеличиваете авансовую стоимость кредита. Из-за разницы в ежемесячных платежах обычно требуется от пяти до 10 лет, чтобы окупить первоначальную стоимость дисконтных баллов.

Вместо того, чтобы покупать баллы, многие заемщики вместо этого предпочитают вносить более крупные авансовые платежи (или вносить дополнительные платежи по своим ипотечным кредитам), чтобы быстрее построить собственный капитал в своих домах и досрочно выплатить свои ипотечные кредиты, что является еще одним способом сэкономить деньги на выплатах процентов.

Тем не менее, в некоторых случаях покупка баллов может иметь смысл, в том числе, когда:

• Чтобы сделать ипотеку более доступной, необходимо снизить ежемесячную процентную ставку
• Ваш кредитный рейтинг не дает вам права на самые низкие доступные ставки
• У вас есть лишние деньги, которые нужно отложить, и вы хотите получить авансовый налоговый вычет
• Вы планируете сохранить свой дом в течение длительного времени, поэтому вы можете окупить затраты

Конечно, это действительно касается только скидочных пунктов.С другой стороны, пункты выдачи — это закрывающие расходы, уплачиваемые кредитору для обеспечения ссуды. Хотя эти комиссии иногда являются предметом переговоров, у заемщиков обычно нет выбора, платить ли их для обеспечения ссуды.

Mortgage Points Пример

Предположим, потенциальный домовладелец подает заявку на 30-летнюю ипотеку на 400 000 долларов, чтобы купить дом на 500 000 долларов. У них хороший кредит и большой доход, поэтому их одобряют. После андеррайтинга они получают предложение ссуды от кредитора, которое включает несколько ставок — одну с их ставкой, если они не покупают баллов, плюс альтернативные ставки, если они приобретают от одного до четырех дисконтных баллов.

Ниже приведены примерные ставки для этого заемщика, авансовые затраты на приобретение этих баллов и соответствующие ежемесячные платежи для каждой ставки:

В этом случае каждая точка сэкономит заемщику около 60 долларов в месяц. Заемщику потребуется 66 месяцев (примерно 5,5 лет), чтобы окупить стоимость каждой покупки дисконта.

Как договориться о баллах по ипотеке

Когда вы подаете заявку на ссуду, теоретически возможны переговоры как по дисконтным, так и по исходным пунктам.Но на практике это не всегда так. Единственный способ узнать наверняка — поговорить со своим кредитным специалистом, как только вы получите одобрение на получение ссуды.

Если вы хотите успешно договориться либо о скидках, либо о точках происхождения, один из лучших способов, который вы можете сделать, — это подать заявку на ипотеку от нескольких кредиторов. Затем, когда вы получите предложения о ссуде, вы можете позволить каждому кредитору работать, чтобы заработать на вашем бизнесе, договариваясь о более низких ставках или заключительных расходах.

Вам не нужно беспокоиться об этом, поскольку кредитные бюро рассматривают кредитные чеки от нескольких ипотечных кредиторов в течение примерно 30-дневного периода как одну кредитную проверку.Они предполагают, что вы ищете лучшие цены, что вам и нужно.

Вычет ипотечных баллов из вашего подоходного налога

Когда вы покупаете баллы дисконта (или «снижаете ставку») по новой ипотеке, стоимость этих баллов представляет собой предоплаченные проценты, поэтому их обычно можно вычесть из ваших налогов, как и обычные проценты по ипотеке.

Однако обычно вы можете вычесть баллы, уплаченные только с первых взятых в долг 750 000 долларов. Другими словами, если вы берете ипотечный кредит на 1 миллион долларов и покупаете один балл за 100 000 долларов, вы можете вычесть только 75 000 долларов (1% умноженный на 750 000 долларов).Дополнительные расходы, уплаченные на последние 250 000 долларов, не подлежат налогообложению.

Согласно IRS, расходы на ипотечные баллы могут быть указаны в Приложении A вашей формы 1040. IRS сообщает, что «если вы можете вычесть все проценты по ипотеке, вы сможете вычесть все выплаченные баллы. по ипотеке ».

Как ипотечные баллы влияют на стоимость закрытия

ипотечных баллов — как дисконтные, так и первоначальные — увеличивают первоначальные затраты заемщика на получение ипотеки.Однако ни одна из этих затрат не увеличивает вашу долю в собственности, под которую вы занимаетесь.

В случае скидочных баллов эти расходы также не являются обязательными. Если вы планируете оставаться в своем доме не менее 10–15 лет и хотите снизить ежемесячную стоимость ипотеки, они могут оказаться полезными, но не обязательны.